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相続税、広大地の評価が大改正、物納は激減か? 平成16年7月21日
相続税における広大地(土地)の評価方法が大改正
この程、評価基本通達が改正(平成
166月4日付)され、広大地の評価方法が大幅に改正されました。  広大地については、その広大地を有効利用(例えば、宅地造成)したとした場合に「宅地開発指導要綱」等に基づき、道路や公園などの公益的施設を整備しなければなりません。この公益的施設は売却できませんので、相続税における広大地の評価についても評価減の方法が定められていました。  従来の広大地の評価方法は、その広大地について「宅地開発指導要綱」等に基づき経済的に最も合理的であると認められる開発行為を行おうとした場合に公益的施設用地となる部分の面積を求め、残りの有効宅地化比率を基に広大地補正率を求めていました。実務的には、測量や開発図面を作成する必要がありました。相続税用に、この開発図面だけを作成する業者が居たほどです。 改正により、広大地補正率の算定方法がメチャクチャ簡単になりました。

     広大地の地積
広大地補正率 = 0.6 −  ×   ―――――――――
    1.000平方メートル

例)2,000uの土地の場合、広大地補正率は   2,000u
0.6 − 0.05  × ―――― = 0.5
  1,000u

               ※ 広大地評価方法の改正は平成16年1月1日以後の相続から適用になります。 広大地補正率は0.35が下限と定められています。

この改正により広大地の評価額は、従来の方法に比べ10%〜30%ぐらい下がると考えられます。
改正によるメリット、デメリット  

■メリット

(1)
広大地の評価額が下がり、よって相続税も下がる。
(2) 評価方法が簡単になり、誰でも計算できる。
(3)
評価について税務当局と意見の食い違いが減少する。
(4) 物納が減り、譲渡した現金で納付が増える。 ※財務局は大喜び(国も助かる)
(5)
物納が減り、相続不動産の売却が増加し、不動産の流通が活性化する。(たぶん)

■デメリット
(1)物納する場合に、収納価額が時価より下がってしまう。
   物納の収納価額は相続税の評価額そのままが原則
(2)開発図面作成業者の仕事がなくなる。(あまり関係ない!)
(3)物納後、財務局から払下げられたら、物納価額より高くなった。物納した相続人は、損をしたような………
(4)
マンションが建てられるような土地は、広大地評価減は適用できません。対象物件がマンション適地かどうか判断が難しい。
広大地
 その地域における標準的な宅地に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条(定義)第12条に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められる土地をいいます。
※ちなみに、相模原市では
500u以上の土地開発が対象となります。

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