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賃貸マンションの譲渡は消費税の課税取引です平成16年9月6日

 バブル期に投資目的や個人所得税の節税用にと購入した中古マンションの売却相場が、その後値下げを続け、今では、購入時の3分の1ぐらいになっている物件もあるようです。
 何時でも売却すれば値下がり損を他の所得と損益通算し、所得税や住民税を節税できるので、そのまま持ち続けていたケースも多いと思います。

 ところが、平成16年の税制改正で、賃貸不動産(分離課税)の譲渡損を他の所得と損益通算させることが不可能になりました。つまり、マンションの値下がり損は損切りせざるを得なくなったのです。
 そこで、税制改正前に値下がり損を実現させるべく、平成15年末までに駆け込み譲渡した方も少なからずいるのではないかと思います。

 しかし、譲渡損の損益通算は、ぎりぎりセーフでも、忘れやすいのが消費税です。消費税では賃貸マンション(住宅の貸付)の家賃収入は非課税となっていますので、消費税は関係しないと思いがちですが、賃貸に供していたマンション(業務関連資産)の譲渡は課税取引(但し、課税は建物部分のみで、土地部分は非課税)に該当します。
 従って、消費税の課税事業者に該当するかどうかの判定に、賃貸マンションの譲渡価格(建物部分のみ)を含める必要があります。
 また、既に消費税の課税事業者であれば、賃貸マンションの譲渡価格(建物部分のみ)も課税売上に算入する必要があります。


 平成15年中に譲渡した賃貸マションの建物部分の譲渡価額と他の課税売上(駐車場収入や店舗等の家賃収入)の合計額が1000万円を超えれば平成17年分は消費税の課税事業者に該当します。 不動産賃貸業における、消費税の課税区分
課 税 取 引 非 課 税 取 引
店舗の貸し付け 住宅(社宅)の貸し付け
倉庫の貸し付け 更地の貸し付け(短期を除く)
事務所の貸し付け
駐車場の貸し付け 不 課 税 取 引
賃貸建物の譲渡 自己の居住用住宅の譲渡
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